レオパレス21が株価急落でストップ安!レオパレス伝説の原因はやはり手抜き工事だった!

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おはようございます。現場監督のカブナマズです。

賃貸アパート大手のレオパレス21の株価が、前日より100円低い415円。-19.42%のストップ安をつけました。

ここ1年の高値である1023円と比較すると、およそ60%の下落です。連休明けには更なる株価の下落が考えられます。

この下落の原因はズバリ、住戸と住戸の間の壁(界壁)部分の手抜き工事です。

レオパレスは従来から、その壁の薄さ、防音性の無さから「レオパレス伝説」としてネタにされることが度々ありました。

今回、テレビ東京「ガイアの夜明け」取材により界壁の仕様が建築基準法に抵触していることが発覚し、株価の下落に繋がりました。誇張された「レオパレス伝説」も多いですが、根も葉もない噂というわけではなく、実際に壁の仕様に問題があったのです。

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レオパレス伝説とは?

レオパレス伝説で検索をかけると、以下のようなコピペが見つかります。

  • ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
  • 爪切りの音も聞こえる
  • 納豆をかき混ぜる音も
  • 右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
  • 隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
  • すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする

面白く誇張した伝説も含まれているのでしょうが、全国の住民たちが同様に「レオパレスは壁が薄い」と感じていたことは事実なようです。

手抜き工事の概要

冒頭でも紹介しましたが、今回の手抜き工事のメインは、住戸と住戸の間の壁(界壁)の手抜き工事でした。これまで、レオパレスは界壁に関して、2種類の建築基準法抵触を認めています。

小屋裏界壁の未施工

こちらは、2018年5月29日放送の「ガイアの夜明け」によるスクープです。

アパートの界壁は、部屋空間部分を区切るだけではなく、天井裏空間でも住戸と住戸を区切っている必要があります。法令の用語で言えば、「小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない」のです。

長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない。

建築基準法施工令 第114条1項

これは遮音性にも関与しますが、一番の目的は火災の延焼防止です。

ある住戸で火災が起こったとき、その火災が隣の部屋にすぐに燃え広がってしまっては、非難の時間がありません。各住戸にいる住民が、十分な非難時間を確保できるようにするためには、耐火性能の高い壁で住戸を区切ってやる必要があります。

しかし、この界壁が天井裏まで達せしめていなければどうでしょう。天井裏を炎が伝い、建物全体へ一気に延焼してしまいます。このような建物は明らかに、キケンな建物だといえます。

出典:ガイアの夜明け


界壁内部の充填材の相違

そして、先週指摘があった新たな手抜き工事は、界壁内部の充填材が違うというものでした。

アパートの界壁には、十分な遮音性が必要ですが、その技術的な数値は建築基準法施工令第22条の3で定められています。

通常の場合、この基準を満たすために、界壁内部にはグラスウールを充填します。しかし、今回問題となった物件の界壁には、遮音性の基準を満たさない発泡ウレタンパネルが差し込まれただけだったようです。

申請を行った図面上はグラスウールと記載されていたにも係らず、実際の施工は発泡ウレタンだったということで、意図的で悪質な手抜き工事だといえるでしょう。

まとめ&感想

今回の一連の報道によりレオパレスは、数百棟もの違反建築物を保有している、信頼できない賃貸屋に成り果てました。すべては紹介しませんでしたが、ここまでに紹介した界壁問題以外にも、いくつかの建築基準法抵触を発表しています。

当座は、施工物件の調査補修工事、やむを得ず物件を追い出された住民への補償などの対応に追われます。

そして、新たにレオパレスに入居したいと思える人も居なくなってしまい、経営状況は悪化に悪化を重ねるでしょう。

レオパレス伝説を生み出し続けた物件は改修され、レオパレス住民もこれからどんどん減っていきます。レオパレス伝説の語り手も途絶え、伝説は名実ともに伝説になる日が近づいています笑

さて、どんなに順調にシェアを伸ばしているように見えても、不祥事が発覚すればたちまち株価が下がってしまう。個別株の怖さはこれに尽きるでしょう。

最近では、SNSを通じたバイトスタッフの不手際により、大ダメージを受ける日本企業も多くあります。その多くは小売や飲食なので、すこし毛色が違いますが。

やはり、個別株へ投資する際には、コスト削減のための不正を行っておらず、スタッフの情報管理も徹底している企業に投資をしていきたいなと思いました。

それが事前に分からず、時事の報道によって株価が上下するからこそ、株式取引が成立するんだという見方もあるとは思いますが。

やはり、安心を買うならS&P500連動や高配当のETFをターゲットにするべきなのでしょうか。メリット、デメリットを整理して、なるべく安全安心な投資を心がけていきたいですね。

リスクの高い高配当株ばかりを買うのも、当座はよいですが、何かがきっかけで辞めるタイミングが来るかもしれません。

以上です。

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